Este artigo complementa o guia Matrícula de imóvel.
Comprar um imóvel é, na maioria das vezes, a maior transação da vida de uma família. As certidões são a forma de enxergar o que não aparece na visita: dívidas, penhoras, ações contra o vendedor, disputas de herança. Este checklist organiza o que pedir, de quem e em que momento.
Duas frentes: o imóvel e o vendedor
Um imóvel pode estar limpo e o vendedor não. Se ele tem dívidas e ações, a venda pode ser questionada depois como fraude contra credores ou fraude à execução. Por isso, a análise tem duas frentes: as certidões do imóvel e as certidões pessoais de quem vende, incluindo o cônjuge.
Certidões do imóvel
| Certidão | O que revela | Onde |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Proprietário atual, histórico, área, construção averbada | Registro de Imóveis |
| Ônus reais | Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto | Registro de Imóveis |
| Ações reais e pessoais reipersecutórias | Ações judiciais anotadas sobre o imóvel | Registro de Imóveis |
| Negativa de débitos de IPTU | Impostos municipais em aberto | Prefeitura |
| Declaração de quitação condominial | Taxas de condomínio em atraso, que acompanham o imóvel | Síndico ou administradora |
Para escritura, as certidões de ônus e de ações do Registro de Imóveis precisam ter no máximo 30 dias de emissão.
Certidões do vendedor e do cônjuge
- Certidões de distribuidores cíveis da Justiça Estadual, onde o vendedor mora e onde está o imóvel
- Certidões da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho (CNDT)
- Certidão de protesto das mesmas comarcas
- Certidão conjunta de débitos federais, da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional
- Certidão de casamento atualizada, para saber se o cônjuge precisa assinar e em qual regime
Se o vendedor é empresa, o foco muda para o CNPJ, o contrato social atualizado e certidões fiscais e trabalhistas da empresa.
Situações que pedem atenção redobrada
- Imóvel de herança ainda não partilhado. Quem aparece na matrícula é o falecido; a venda depende do inventário. Veja documentos para inventário.
- Vendedor divorciado sem averbação. A matrícula e a certidão de casamento podem estar desatualizadas. Veja averbação de divórcio.
- Construção não averbada. A casa existe, mas a matrícula mostra só o terreno. Financiamentos costumam exigir a regularização.
- Imóvel com alienação fiduciária. Comum em imóveis financiados; a quitação e a baixa precisam acontecer na venda.
Ordem recomendada
- Peça a matrícula antes de negociar. Ela confirma quem é o dono e se há restrições.
- Levante as certidões do vendedor com o sinal ainda não pago, ou com cláusula que permita desistir se aparecer problema.
- Renove as certidões do imóvel perto da escritura, para cumprir o prazo de 30 dias.
- Registre a escritura na matrícula logo após a assinatura. A propriedade só passa a ser sua com o registro.
Pedir as certidões do imóvel e do vendedor pela internet
Matrícula, ônus reais e protesto podem ser pedidos juntos pela internet, com entrega digital para você, o corretor ou o tabelionato.
Fazer o pedido onlineServiço prestado pelo Certidão Online Brasil (assessoria privada). O valor inclui as taxas do cartório e a taxa de serviço da assessoria.Certidão não substitui análise
As certidões mostram o que está registrado. Um advogado ou um despachante imobiliário ajuda a interpretar o que aparece e a decidir se uma ação, por exemplo, representa risco real para a compra.
Perguntas frequentes
Quem paga as certidões na compra de imóvel?
Não há regra fixa. É comum o comprador pagar as certidões que quer ver e o vendedor entregar as que são exigidas na escritura, mas isso é negociável.
Qual a validade das certidões para a escritura?
As certidões de ônus reais e de ações do Registro de Imóveis precisam ter até 30 dias. As demais seguem o prazo impresso em cada uma ou o exigido pelo tabelião.
Preciso de certidões do cônjuge do vendedor?
Sim, quando o regime de bens exige a participação dele na venda ou quando o imóvel faz parte do patrimônio comum.
Comprar imóvel com penhora é proibido?
Não é proibido, mas é arriscado. A penhora precisa ser resolvida, normalmente com o pagamento da dívida, para que a compra fique segura.
Editor do Guia das Certidões. Bacharel em Sistemas de Informação pela UNINOVE, com mais de 14 anos em pesquisa e conteúdo para a web. Os guias são escritos a partir da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), das normas do CNJ e dos canais oficiais dos cartórios, e revisados sempre que as regras mudam. Conheça o site.